Виды договоров найма жилого помещения
Жилое помещение может быть представлено в пользование гражданам по договору найма жилого помещения или по договору социального найма жилого помещения.
При представлении в пользование жилого помещения по договору социального найма, наймодатель является соответствующий государственный орган, реализующий полномочия в сфере управления жилищным фондом социального использования.
В настоящей статье речь пойдет о договоре найма жилого помещения не относящегося к фонду социального использования, а представляющего собой частный договор между наймодатель (собственником жилого помещения) и нанимателем.
Таким образом мы имеем 2 разновидности договоров найма жилого помещения:
- Договор социального найма
- Частный договор найма жилого помещения
Содержание договора найма жилого помещения
По договору найма жилого помещения в соответствии со ст. 671 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) одна сторона - собственник жилого помещения или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать во владение и пользование жилое помещение на возмездной основе для проживания в нем гражданина.
Так, в соответствии с ст. 673 ГК РФ сдавать в наем можно лишь изолированные жилые помещения, пригодные для постоянного проживания в нем, например:
- Квартира
- Жилой дом
- Часть квартиры (комната)
- Часть жилого дома (комната)
В связи с чем, нельзя например заключить договор найма в отношении помещения хоть и изолированного, но не пригодного для постоянного проживания в нем, например летний домик, в котором лицо не может проживать круглогодично, например по причине отсутствия отопления.
Форма договора найма жилого помещения
Под формой тут понимается то, как будет оформляться сделка найма жилого помещения и в каком порядке. Из названия данной главы не трудно догадаться, что заключаться будет именно договор найма жилого помещения, однако в какой форме должно производиться его заключение? Разумеется в письменной. Закон не допускает заключение договоров найма жилого помещения устно.
При этом, в случае заключения договора найма жилого помещения на срок не менее года подлежит государственной регистрации в соответствии с ч. 2 ст. 674 ГК РФ. Данная норма, требующая государтвенной регистрации обременения недвижимого имущества правами аренды объяснимо, ввиду высокой важности в защите прав наймодателя при заключении подобных сделок. Так, наймодатель, сдав в наем собственное жилое помещение обременяет свое право пользования и владения имуществом, фактически временно он лишен прав владения и пользования сданным наем жилищем. Поэтому государственная регистрация как форма государственного контроля правомерности сделки и ее законности объяснима.
Таким образом, в отношении формы договора найма жилого помещения мы можем назвать такие формы как:
- Простая письменная форма
- Простая письменная форма с государственной регистрацией обременения права собственности правами аренды
Государственная регистрация найма жилого помещения осуществляется Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии, при этом, сейчас это можно удобно сделать посредством МФЦ.
О том как это сделать и что для этого требуется можно прочитать вот здесь
Существенные условия договора найма жилого помещения или как понять что писать в договоре.
Как сказано в ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным только после достижения между сторонами согласия в отношении всех существенных условий данного договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Какие же имеются существенны условия у договора найма жилого помещения?
К существенным условиям договора найма жилого помещения относятся только объект найма жилого помещения - само жилье.
Из этого следует, что в договоре необходимо под риском недействительности (незаключенности) сделки отразить адрес объекта найма, площадь, комнатность, номер кадастрового учета, в этом вопросе лучше перебдить и прописать в договоре идентификаторы объекта как можно детальнее, это убережет вас от неприятностей в дальнейшем.
Существенные условия договора это необходимый минимум, для того чтобы договор считался заключенным, однако есть и обычные условия договора, о которых мы поговорим далее.
Обычные условия договора найма жилого помещения
К обычным условиям договора найма жилого помещения можно отнести все прочие условия, отличные от существенных, а это как правило:
- Срок найма жилого помещения
- Цена
- Порядке оплаты
- Количестве проживающих совместно с нанимателем в жилом помещении
- Распределение бремени содержания жилого помещения (расходы на коммунальные услуги и ЖКХ, текущий ремонт)
- Порядке доступа в жилое помещения собственника.
- Неустойке за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств.
- Об обеспечительном платеже (залоге)
- Порядке пользования жилым помещением, отдельными его частями, техническими узлами или агрегатами.
- Порядке пролонгации договора
- Порядке расторжения договора
- Порядке урегулирования споров
- Возможности поднаема
В силу диспозитивности гражданского права в договор найма жилого помещения можно включать и иные условия, не противоречащие действующему закону.
Ибо принцип диспозитивности гласит, что то что прямо не запрещено законом, то разрешено.
Скачать форму договора нйма жилого помещения можно тут
Договор найма жилого помещения расшыренный
